Emsal karşılaştırma yöntemi, gayrimenkul değerlemede en sık kullanılan yöntemlerden biridir. Bu yöntem, değerlendirilen gayrimenkulün benzer özelliklere sahip, yakın zamanda satılmış veya satılık olan diğer gayrimenkullerle kıyaslanarak piyasa değerinin belirlenmesi esasına dayanır. İşte emsal karşılaştırma yöntemiyle gayrimenkul değerleme sürecinin adım adım nasıl yapıldığı:

1. Emsal Seçimi

Emsal karşılaştırmada en önemli aşama, doğru ve karşılaştırılabilir emsallerin seçilmesidir. İdeal emsaller, değerlendirilen gayrimenkulün konumuna, fiziksel özelliklerine ve kullanım amacına en yakın olan gayrimenkullerdir. Seçim yapılırken aşağıdaki kriterler dikkate alınır:

                •             Konum: Emsaller, gayrimenkul ile aynı bölgede (aynı mahalle veya semtte) olmalıdır. Farklı bölgelerdeki gayrimenkuller fiyat açısından ciddi farklılıklar gösterebilir.

                •             Zaman: Emsallerin satış tarihleri son 6-12 ay içinde olmalıdır. Daha eski emsaller piyasa koşullarını yansıtmayabilir.

                •             Büyüklük: Emsal gayrimenkullerin büyüklükleri (arsa veya yapı metrekareleri) değerlendirilen gayrimenkul ile uyumlu olmalıdır.

                •             Kullanım Türü: Ticari, konut, arsa gibi gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması yanıltıcı olabilir. Aynı türde gayrimenkuller arasında karşılaştırma yapılmalıdır.

2. Emsallerin Fiziksel Özelliklerinin Karşılaştırılması

Emsal karşılaştırması yapılırken, gayrimenkulün fiziksel ve yapısal özellikleri dikkate alınır:

                •             Metrekare: Emsal gayrimenkullerin büyüklüğü değerlendirilen gayrimenkul ile kıyaslanır. Farklılık varsa fiyatlar metrekare bazında karşılaştırılır.

                •             Yaş ve Yapı Kalitesi: Gayrimenkulün yaşı, yapı malzemelerinin kalitesi, mimari tarzı ve bakımlı olup olmadığı dikkate alınır.

                •             Kat Planı ve Oda Sayısı: Daireler için oda sayısı, kullanım alanları, balkon gibi detaylar, emsallerle karşılaştırılır.

                •             Manzara ve Kat Durumu: Özellikle apartman daireleri için manzara, kat durumu (yüksek kat veya zemin kat gibi) ve cephesi fiyat üzerinde etkili olabilir.

3. Emsal Fiyatların Analizi

Seçilen emsallerin satış fiyatları veya güncel piyasa değerleri analiz edilir. Fiyatlar, genellikle metrekare başına düşen fiyatla hesaplanır.

                •             Metrekare Fiyatı: Emsallerin toplam satış fiyatı metrekare başına düşen fiyata bölünerek, kıyaslamalar metrekare bazında yapılır. Örneğin, 100 m² bir dairenin fiyatı 500.000 TL ise, metrekare fiyatı 5.000 TL olarak hesaplanır.

                •             Ağırlıklı Ortalama: Birden fazla emsal ile çalışılıyorsa, emsallerin fiyatları toplanıp ortalama bir değer bulunabilir. Ancak, konum veya özellik açısından en yakın emsallere daha fazla ağırlık verilmelidir.

4. Emsallerin Fiyatları Üzerinde Düzeltme Yapılması

Her emsal, değerlendirilen gayrimenkulle birebir aynı olmayabilir. Bu durumda, fiyatlar üzerinde düzeltme yapılması gerekir:

                •             Konum Farklılıkları: Aynı semtte bile, sokaklar arasında ciddi fiyat farklılıkları olabilir. Eğer emsal, daha merkezi veya daha az tercih edilen bir yerdeyse, fiyat artırılabilir veya azaltılabilir.

                •             Büyüklük Farklılıkları: Daha büyük gayrimenkuller genellikle metrekare başına daha düşük fiyatlandırılır. Bu yüzden, büyük veya küçük emsallere göre fiyat düzeltmesi yapılır.

                •             Yapısal Özellikler: Kaliteli malzeme kullanımı, yeni yapılan tadilatlar veya ek özellikler (asansör, otopark, güvenlik) varsa, fiyatı artırabilir. Tersine, eski, bakımsız veya tadilat gerektiren bir gayrimenkulün fiyatı aşağı çekilebilir.

                •             Ekonomik Koşullar: Satış tarihine göre ekonomik koşullar değişmiş olabilir. Eğer emsaller farklı ekonomik dönemde satıldıysa, fiyatların enflasyon ya da piyasa koşullarına göre revize edilmesi gerekebilir.

5. Sonuç Olarak Gayrimenkulün Değerinin Belirlenmesi

Yapılan tüm karşılaştırmalar ve düzeltmeler sonrası, değerlendirilen gayrimenkulün piyasa değeri hesaplanır. Ortalama bir metrekare fiyatı belirlenir ve bu fiyat, gayrimenkulün metrekare büyüklüğüyle çarpılarak toplam değer bulunur.

6. Diğer Faktörlerin Dikkate Alınması

                •             Piyasa Koşulları: Mevcut piyasa durumu (alıcı ya da satıcı piyasası), gayrimenkulün değerini etkileyebilir. Eğer piyasada talep fazlaysa, fiyatlar yüksek olabilir; tersine, arzın fazla olduğu bir dönemde fiyatlar daha düşük seviyelerde kalabilir.

                •             Gayrimenkulün Hukuki Durumu: Tapuda ipotek, şerh, haciz gibi yasal kısıtlamalar varsa, bu gayrimenkulün değerini düşürebilir.

Emsal Karşılaştırma Yöntemi Kullanımında Dikkat Edilmesi Gerekenler

                •             Seçilen emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olmasına dikkat edilmelidir. Uzak lokasyonlardaki ya da çok farklı özelliklere sahip gayrimenkullerin karşılaştırılması yanıltıcı olabilir.

                •             Emsallerin doğru ve güvenilir bir kaynaktan elde edilmesi gerekir. Eksik veya yanlış bilgi ile yapılan karşılaştırmalar sonuçların doğruluğunu etkileyebilir.

                •             Yapılan düzeltmeler mantıklı ve objektif olmalıdır. Aşırı düzeltmeler veya abartılı fiyat farklılıkları sonuçların güvenilirliğini düşürebilir.

6. Diğer Faktörlerin Dikkate Alınması

                •             Piyasa Koşulları: Mevcut piyasa durumu (alıcı ya da satıcı piyasası), gayrimenkulün değerini etkileyebilir. Eğer piyasada talep fazlaysa, fiyatlar yüksek olabilir; tersine, arzın fazla olduğu bir dönemde fiyatlar daha düşük seviyelerde kalabilir.

                •             Gayrimenkulün Hukuki Durumu: Tapuda ipotek, şerh, haciz gibi yasal kısıtlamalar varsa, bu gayrimenkulün değerini düşürebilir.

Emsal Karşılaştırma Yöntemi Kullanımında Dikkat Edilmesi Gerekenler

                •             Seçilen emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olmasına dikkat edilmelidir. Uzak lokasyonlardaki ya da çok farklı özelliklere sahip gayrimenkullerin karşılaştırılması yanıltıcı olabilir.

                •             Emsallerin doğru ve güvenilir bir kaynaktan elde edilmesi gerekir. Eksik veya yanlış bilgi ile yapılan karşılaştırmalar sonuçların doğruluğunu etkileyebilir.

                •             Yapılan düzeltmeler mantıklı ve objektif olmalıdır.

Emsal karşılaştırma yöntemi, özellikle konut ve ticari mülklerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır çünkü piyasa şartlarını en iyi yansıtan ve alıcı ile satıcının beklentilerini dengelemeyi amaçlayan bir yöntemdir.